一、房地产企业营改增税率介绍？
自我国实施建筑营改营改增之后，房地产和建筑行业营改增税率是多少？基本情况怎么样？中达咨询梳理相关营改增政策相关问题，基本内容如下：
中达咨询通过本网站建筑知识专栏的知识整理，通过相关营改增政策人士解读房地产企业营改增税率，基本概况如下：
随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近，尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。《经济参考报》记者从多方渠道获悉，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。
据业内人士介绍，很多调研细化的程度很高，不过目前主要是收集房地产行业的信息，调研还处于初期阶段，具体实施方案尚无定论。
不过，记者了解到，房地产业和建筑业很可能同时纳入营改增，并适用11%的税率。安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐在接受《经济参考报》记者采访时称：“根据安永的理解，我们认为金融、建筑业和房地产最迟应该会在明年下半年同时纳入营改增。”他解释道：“因为很多房地产开发商的资金来自金融机构，如果没有同时开始营改增，会对上下游链条的抵扣造成一定压力。”
房地产企业营改增关注的重点：
防范涉税风险
营改增后，试点纳税人需确保不因税制变化而产生各类税收不遵从风险。与营业税相对简化的管理制度相比，增值税的税务管理上更加严格。在日常事项、纳税申报、专用发票方面，税务机关的管理上的要求都更为复杂。房地产业、建筑业纳税人需重点关注收入确认、进项抵扣及发票风险，制定有效的税务内控制度，确保合规遵从。
控制降低税负
于建筑业、房地产业纳税人来说，跨营改增前后项目的处理、购进资产的时点、企业经营周期都容易对增值税税负产生影响。增值税虽不反映在企业利润表的计算，但仍会通过收入、成本、费用、营业税金及附加等项目，对企业利润表产生影响。而价税分离的核算方式，也会使房地产业、建筑业纳税人缴纳的企业所得税、土地增值税等税费产生变化。因此纳税人需要合理充分利用政策，控制降低税负。全面考虑各项税费测算整体税负变化，了解营改增对经营成果产生的综合影响。
促进业务发展
增值税具有环环抵扣的特点，营改增全面完成后，货物、劳务、服务都将纳入抵扣链条，产业的上下游环节更加紧密。价税分离、进项抵扣等新变化将对相关试点纳税人的商业谈判、定价策略产生影响。试点纳税人应利用税制特点，通过合理的商业安排和议价，促进自身业务发展，提高本环节利润空间。
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二、房地产开发商增值税税率
法律主观：
一般纳税人执行一般计税法的房地产企业，开具 增值税发票 的税率9%；一般纳税人执行简易计税法和 小规模纳税人 房地产企业，开具增值税发票是5%。 按照新的 增值税税率 ，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
法律客观：
《中华人民共和国增值税暂行条例》
第一条
在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
《中华人民共和国增值税暂行条例》
第三条
纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；
未分别核算销售额的，从高适用税率。
《中华人民共和国增值税暂行条例》
第四条
除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
三、增值税税率下调，合同，发票问题，您知多少
增值税税率下调，合同、发票需要注意的16个问题：
财政部、税务总局2018年4月4日颁布《关于统一增值税小规模纳税人标准的通知》（财税〔2018〕32号）、《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕33号）。
从2018年5月1日起，
一是将制造业等行业增值税税率从17%降至16%，将交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从11%降至10%，预计全年可减税2400亿元。
二是统一增值税小规模纳税人标准。将工业企业和商业企业小规模纳税人的年销售额标准由50万元和80万元上调至500万元，在2018年12月31日前允许已登记为一般纳税人的企业转登记为小规模纳税人，让更多企业享受按较低征收率计税的优惠。
解读
一、增值税率下调已确定，3月到5月期间的采购合同、销售合同要考虑税率下降影响，合同是否要等于5月1日之后再签订，还是签订合同时就要考虑税率影响，采购单价要考虑降价，财务人员必需梳理企业的长期合同。
二、统一增值税小规模纳税人标准，由50万元和80万元上调至500万元，现在已成为一般纳税人的企业，但又没达到500万元，文件已明确在2018年12月31日前允许转回为小规模纳税人，企业可以转回成为小规模纳税人。
三、进项发票抵扣问题，如果我们是在5月1日之后收到以前合同发票，是否可以抵扣，如果以5月1日为分界点，企业尽量在5月1日之前签合同，把所有的进项发票先开出来认证，以免对后续工作中产生不必要的麻烦。
当务之急，一定要全面梳理合同、发票等，以免给企业带来不必要的损失和麻烦，争取为企业取得最大优惠！
以下是大家比较关注的问题，予以解答，仅供参考！
1、销售方特意等到五一才开发 票，怎么处理？
这要看自己供应链议价能力，我们可以推迟付款，销售方也会考虑资金问题 。
2、简易征收和小规模哪个更具优势？
这要具体问题具体分析，如果一般纳税人，选择简易计税，不能享受增值税季度9万元优惠，小规模纳税人可以。
3、政策规定是在一定时期内可以将一般纳税人改为小规模纳税人，这个一定时期如何理解？该制度是一直存在还是仅仅存在于5月1日之后的一定时间段？
是的，最新文件已明确在2018年12月31日前。
4、税率变了，进项税额要4月全认证完吗？
最好是把收到的发票全部认证，后续就算能退，手续也比较繁锁。
5、转为小规模，但有固定资产，40%的留抵，怎么处理？
按原则上是不能再进行抵扣，一旦转化为小规模纳税人，只能转入成本。
6、商业批发企业和工业企业现在调整为500万元，可以转为一般纳税人，如果对方没有达到500万元，那他就不能给我开专票，作为购买方那不就亏了吗？
对方可以代开3%的专票，不能开17%的专票，作为购买方确实是不划算。
7、增值税税负降低了，利润相应增加了，企业所得税税率25%，企业真的有利吗？
增值税是价外税，不影响利润，影响现金流。
8、小规模纳税人销售额增加,对小规模纳税人有什么影响? 或是有什么好处?
对于小规模纳税人的好处是，可以继续使用低税率发票3%或5%，账务处理比较简单，年度销售额在500万元以下，还可以成为小规模纳税人。
9、如果根据合同的约定，开票时间在发货时，发货在5月之后，难道要在这个政策执行之前，不管对方是否要求全部开？
依据新的政策，企业要把新签合同管理好，可以签16%或10%税率的合同。
10、房地产老项目5%的怎么办？
断续执行简易征收，按5%交增值税，不影响。
11、新政策实施后17%税率的专票有抵扣期限吗？
要等待税务局最新通知，企业做好进项发票梳理工作，哪些发票在5月1日之前能收到，进行认证。
12、税率变动对购销双方是有利还是不利？
对购销双方都有利，少付一个点的增值税税额。
13、工业、商业企业的小规模纳税人的标准调高到500万元，是否意味着一般纳税人的进项抵扣会减少？还是会实行更广泛的小规模纳税人自开3%税率专票？
不会减少，如果我是购买方会考虑和一般纳税人合作，如果转成小规模，会减少订单或寻找新的凯发k8一触即发的合作伙伴，对于一般纳税人，要考虑自己的客户需求，不能随便转小规模纳税人。
14、5月1日前签的合同，等到5月1日去开票就是按10％吗？
要看合同执行时间，如果是5月1日之后执行的，且合同当时也是按10%签的合同，可以开10%的发票。
15、那5月1日开始开具处理2009年1月1日后购进的旧设备，税率会是多少？
这要看设备当时增值税是否抵扣，如果已抵扣，且是一般纳税人企业，按16%开专票，如果2009年1月1日购进时取的是普通发票，按3%简按2%征收。
16、现在想问对于购销双方都有什么影响？能详细说说嘛？建筑的总包合同呢？租赁老项目5%的呢？
老项目没有影响，按简易计税，新项目，长期合同，应考虑是补签协议，作为增值税率变更，合同金额减少1个点。
