一、房地产开发商增值税税率
法律主观：
一般纳税人执行一般计税法的房地产企业，开具 增值税发票 的税率9%；一般纳税人执行简易计税法和 小规模纳税人 房地产企业，开具增值税发票是5%。 按照新的 增值税税率 ，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
法律客观：
《中华人民共和国增值税暂行条例》
第一条
在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
《中华人民共和国增值税暂行条例》
第三条
纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；
未分别核算销售额的，从高适用税率。
《中华人民共和国增值税暂行条例》
第四条
除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
二、房地产企业开发票后怎样交增值税
房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税普通发 票，在开具增值税普通发 票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发 票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发 票金额不在申报表附表（一）中反映。
在交房时，按所售不动产全款开具增值税发 票，按规定申报纳税。
国家税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）：
第十条
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1 适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
比如，房地产开发老项目，选择简易计税办法预收100万元预售款，应预交增值税：
100÷（1 5%）×3%=2.857万元
如果是2016年5月1日及以后开工的新项目，则预交增值税：
100÷（1 11%）×3%=2.7027万元。
三、房地产企业收取的代建工程款怎么计算增值税税
房地产企业收取的代建工程款怎么计算增值税税
房地产企业的代建行为，主要税务处理难点在营业税上。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
营业税暂行条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房地产企业收取业主的封阳台费属不属于增值税应税满园
房地产企业收取业主的封阳台费属于增值税应税范围，是属于增值税应税收入。
房地产企业未使用的贷款利息计算土地增值税能否
企业贷款的条件：
1.企业须经国家工商管理部门批准设立，登记注册，持有营业执照。
2.实行独立经济核算，企业自主经营，自负盈亏。即企业独立从事生产、经营活动的权利；有独立的经营资金，独立的财务计划与财务报表；独立计算盈亏，对立对外签订购销合同。
3.有一定数量的自有资金。如果企业没有一定量的自有资金，一旦发生损失，必然危机银行贷款，是信贷资金遭受损失。
4.遵守政策法规和银行信贷、结算管理制度，并按规定在银行开立基本账户和一般存款账户。
5.生产经营有效益。企业所生产经营的产品必须是市场需要的，适销对路的短线产品，能给社会和企业带来效益，提高信贷资金的使用率。
6.恪守信用。企业取得贷款后，还必须严格履行合同规定的各项义务。
7.企业申请贷款，还应符合以下要求：原应付款利息和到期贷款已清偿，没有清偿的已经做了贷款人认可的偿还计划;借款人应当已在工商部门办理了年检手续；除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50%；借款人的资产负债率符合贷款的要求；申请中长期贷款的新建专案的企业法人所有者权益与专案所需总投资的比例不低于国家规定的投资专案的资本金比例。
房地产企业2016年4月份收到的房款是缴纳增值税还是营业税
按照国税总局2016第18号公告，房地产企业2016年4月30日前的收入应缴纳营业税。
档案说： 第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产专案，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
房地产企业只有已使用的贷款利息计算土地增值税能否
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产专案计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
凡不能按转让房地产专案计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。
房地产企业购进固定资产取得的增值税可以抵扣吗？
房地产企业购进固定资产取得的增值税，如果没有兼营增值税应税专案，不是为兼营的增值税应税专案而购入的，就不可以抵扣。
一、《中华人民共和国增值税暂行条例》中对企业购入固定资产，取得增值税发票的进项税额抵扣问题作出了相关明确的规定：
1、增值税一般纳税人可对2009年1月1日及其之后取得的固定资产，按规定抵扣增值税进项税额。
2、固定资产是指期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的装置、工具、器具等。
3、与企业技术更新无关，且容易混为个人消费的应征消费税的小汽车、摩托车和游艇不在可抵扣固定资产之列。
二、房地产企业购入固定资产，要区分具体情况，确定是否符合条例规定的抵扣条件。
1、《条例》中明确规定，增值税一般纳税人可以按规定抵扣增值税进项税额。
房地产企业在没有兼营增值税应税专案的情况下，都不是增值税一般纳税人，其购进固定资产，即使取得了增值税发票，增值税进项税额也是不可以抵扣的。
2、房地产企业兼营增值税应税专案，并且取得增值税一般纳税人资格时，其为增值税应税专案购进固定资产取得的增值税发票，增值税进项税额是可以按规定抵扣的。
非房地产企业基建图纸审查费增值税可以抵扣吗?
可以抵扣。
在账务处理时，应作如下分录
借：在建工程——某某厂房
借：应交税费——应交增值税——进项税额
贷：银行存款（或库存现金）
有关房地产企业增值税方案设计的毕业设计题目
参阅财税（2016）36号文、总局18号公告、财政（2016）、财会[2016]22号等档案，话说这玩意儿例项我们出动会计师、税务师、律师给某房企搞了一套顺便梳理了一下销售出租发包合同模板，收费百万的，你做毕业设计？
房地产企业自购建筑材料能不能再计算土地增值税时扣除
按照规定应该是可以的。关键还是要看你与总包施工企业的《建筑承包施工合同》，比如：其中是否约定了甲方（开发商）自行采购上述建筑材料，且不计算在乙方建筑工程造价之内。
土地增值税中扣除专案在土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条中有明确的规定。
主要包括：
（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发专案实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发专案有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产专案计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（4）其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产专案计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民 *** 规定.
(5）与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。
（6）从事房地产开发的纳税人可以按照上第一、二项金额之和加计20%的扣除额。
希望，对你有所帮助。
我单位是房地产企业，能接受增值税专用发票吗？
不能，房地产公司是不交增值税的，让对方开具增值税普通发票就可以。
